Trente tours à Genève avec Francesco Della Casa

00:00:03: architecture, ingénierie, paysage, urbanisme, patrimoine.

00:00:08: Vous écoutez beaucoup le tour radio et les podcasts dédiés à la culture du bâti, à écouter sur espacium.ch.

00:00:17: Bienvenue sur Baocultour Radio !

00:00:20: Bonjour à toutes et tous.

00:00:22: je suis Camille Clasens-Vallais et ce mois-ci dans Espatium Revue nous sortons un numéro consacré autour d'habitation.

00:00:32: Ce présent dossier coordonnait à l'échelle des trois rédactions d'Espatium.

00:00:36: On est allé voir du côté de Malais, la stupéfiant verticalisation qui a eu lieu ces dernières années.

00:00:43: Nous sommes également allés voir du coté de Zurich où là-bas on ne compte plus les grâts de ciel qu'ont été érigées au cours des dernières décennies.

00:00:51: Comment sont-elles construites ces tours ?

00:00:54: Comment sont elles régulées?

00:00:56: et surtout quelle avenir est ce que l'on leur promet ?

00:00:59: Dans cet épisode, j'ai invité Francesco Della Casa, architecte cantonal à Genève a venir nous parler de la prochaine situation qu'on rencontrera au PAV donc dans la zone Praia Cassia-vernet.

00:01:15: On attend en effet une trentaine de tours de plus de cinquante mètres de haut.

00:01:21: il va nous en dire un petit peu plus sur ce sujet.

00:01:29: question engagement.

00:01:30: Alors première chose dire que la dernière tour d'habitation à Genève a été construite en Les tours n'étaient pas faites pour ça, surtout parce qu'on y habitait et on y arrivait en voiture.

00:02:06: Donc c'est surtout l'accessibilité qui était problématique pour le Lignon notamment Et il ya une hostilité vis-à-vis des tours.

00:02:17: Le Lignons a été vilipendé dans les revues professionnelles telle verte On la qualifiait de pire grand ensemble de suisse quelques décennies avant d'interroger ceux qui y habitaient et qui étaient très heureux, qui se sentaient privilégiés.

00:02:35: Il suffit de monter dans le tour du Lignon pour comprendre pour quelle raison.

00:02:40: Et donc en reprendre au fond la vie des ceux qui habitent moi-même j'y ai été alertée par l'ancien facteur du Lignon qui avait produit un livre de photographie durant toute sa carrière tellement il était émerveillé.

00:02:59: le nouvel architecte cantonal.

00:03:01: et soit lui aussi un dénigreur de tour.

00:03:07: Vous les protégez, ils sont partis !

00:03:08: Ensuite vous l'avez dit Genève est très contraint.

00:03:10: c'est que comme l'avait dit Thomas Platter en... en ... en ... En ... en .... en ... ... en .. en ... je n'ai pas entouré de montagnes.

00:03:31: et puis elle a des choix qu'elle a toujours dû faire en faveur du son périmètre agricole pour sa subsistance.

00:03:40: Et fort heureusement, il n'y a jamais sacrifiés.

00:03:45: donc c'est pas pour rien non plus que on regarde la hauteur d'abord avec les surélévations et maintenant mais seulement depuis de la réalisation du Léman Express, c'est le

00:04:01: chan.

00:04:05: On a commencé à les planifier à partir du Céva et donc la première à émerger c'était la tour Opal-la-Caton-Rassalle sur une halte du Cêva inaugurée très précisément au moment où la ligne ferroviaire entre en fonction, ça c'etait ainsi.

00:04:26: C'est un signal, c'est quand l'envisage en lien étroit avec le réseau des transports publics.

00:04:35: Une tour n'amène pas de bagnole.

00:04:39: Mais ce n'est pas nouveau parce que Chicago s'est conçu en fonction du système de transport public.

00:04:46: C'était la politique très active de la municipalité de Chicago et les tours se sont développés autour du loop et de l'élevéité des systèmes.

00:04:59: Et d'ailleurs, on peut dire qu'au fond cette ville dans un territoire entièrement plein signale l'intensité du transport collectif dans un pays qui a passé tous ses efforts pour le supprimer généralement sauf à Chicago, à d'autres endroits.

00:05:23: Ce que l'on voit aussi avec Malais où on a eu la halte qui étaient nécessaires pour faire apparaître les quatre tours ?

00:05:30: Alors tout le monde n'est pas d'accord.

00:05:33: En Suisse, elle est manique notamment mais aussi à Genève d'ailleurs.

00:05:38: On a essayé tel qu'à Malais on a réglé l'altitude des tours selon un critère c'est que depuis le parc de Valenci ces tours n'allaient pas occultés la vue sur le lac.

00:05:55: pourquoi le parc du Valanci?

00:06:00: je suis en violon des accords avec ce point de vue, c'est une conception pittoresque.

00:06:06: C'est ce qui est pratiqué à Zurich avec la grande maquette donc un outil et puis on déplace la tour.

00:06:12: Je n'arrive pas à comprendre ce système.

00:06:14: pour moi ça ne peut être intimement lié qu'à une voie de circulation.

00:06:21: Ça peut être une voies sous le vial d'ailleurs parce que l'échappelée tour le long d'une rivière s'était pratiquait beaucoup au lande.

00:06:28: ça fait du sens, parce que d'un coup ces émergences deviennent des signaux géographiques dans le territoire.

00:06:35: C'est un peu le cas à Zurich quand

00:06:36: on voit

00:06:36: la grande maquette avec les tours les plus hautes qui sont le long de l'alimate et ensuite en décréchant d'autres tours il y a cette idée aussi de points qu'on suit.

00:06:47: Benoît Bialer nous parlait de covisibilité.

00:06:49: est-ce qu'envoie la cathédrale et une tour en même temps ?

00:06:51: Alors c'est Un grief fait au... à La Tour Piquetée.

00:07:01: récemment, quelqu'un en parmi les plus éminents urbanistes est venu se lamenter en me disant mais pourquoi vous ne l'avez pas déplacé un tout petit peu à gauche ou à droite ?

00:07:15: Parce que depuis le chemin de route à colonie je la vois dans l'alignement de la cathédrale.

00:07:23: Tout le monde n'a pas le privilège d'habiter au chemin de routes à colonies et c'est pour ça que je considère n'est pas pertinente.

00:07:38: Il y a cinq cent mille points de vue par citoyens-nous, citoyens à Genère qui n'ont pas tous le privilège de résider sur les chemins de route.

00:07:47: Et puis je lui ai répondu qu'à déplacer, déménager avant d'oeuvre... Le bled à côté et tu souffres plus de cet alignement

00:07:57: pénible.

00:07:57: Si on revient assez... trente tours qui vont être construites, donc le plan pitteresque n'est pas forcément la vision voulu.

00:08:05: Aujourd'hui il n'y a pas de plans directeurs pour ces tours ?

00:08:08: Ce n'était pas quand on ne l'a pas tenté mais on s'est rendu compte que ça ne fonctionnait pas.

00:08:15: Les tours qui étaient construits dans les années soixante suite au plan marais étaient placés sur les hauteurs, c'est-à-dire sur le plateau de l'ancienet ce qui est curieux, comme si on voulait les mettre sur un plateau.

00:08:29: littéralement, on les montre.

00:08:31: et donc les altitudes de ces tours qui étaient en elles-mêmes pas gigantesques sont placées très haut dans le territoire.

00:08:42: Plus haut que beaucoup des tours qui seront construites dans l'epave.

00:08:48: alors les tronches dont on parle sont celles du pavre.

00:08:52: il faut aussi se dire que c'est planifié jusqu'en deux mille soixante c'est-à-dire plus qu'elles vont pousser comme des champignons.

00:08:59: Le PAV, si on imagine que un jour on serait écouté par des gens outre Genève et Outre Six... Est ce qu'on peut dire en deux mots

00:09:06: ?

00:09:06: Alors le PAV est une ancienne zone industrielle au cœur de la métropole jeunevoise de cent quarante hectares extrêmement bien irrigués pour les marchandises parce qu'il s'agissait de transformer les marchands dix qui étaient qui était planifiée par Maurice Briar en nineteen cent trente cinq.

00:09:28: À l'époque, il voulait faire un port fluvial dans ce quartier et elle a été concrétisée en mille neuf cent cinquante-cinq.

00:09:36: C'est que les collectivités publiques ont acquis les terrains, ce qu'ils sont toujours propriétaires.

00:09:43: Et c'est à partir de la construction du Léman Express que on s'est dit que c'était un peu absurde d'avoir la plus basse densité du canton pour des activités exclusivement industrielles au coeur de l'agglomération.

00:09:57: Et donc, il y a eu ce concours d'idées de la EFS en deux mille cinq déjà des polémiques énormes jusqu'à ce que... La population dise « mais ça tombe tout le sens ».

00:10:07: Des parkings de voitures d'occasion c'est peut-être pas la chose la plus intelligente à faire.

00:10:12: Elles ont déjà tout été localisées ?

00:10:14: Non

00:10:15: non !

00:10:15: Pas encore aussi.

00:10:16: Alors c'était par quartier.

00:10:17: et puis on parle de tours, c'étaient tous les bâtiments de plus de cinquante

00:10:22: mètres D'accord.

00:10:24: C'est ce qui détermine une

00:10:26: tour ?

00:10:27: La plupart s'appellent bâtiments de grande hauteur, en fait les deux seules véritables tours sont celles qui sont situées à l'étoile, c'est qu'elles... L'épicentre comme son nom l'indique des réseaux transports, tram, bus, train, il y avait une autoroute dans les années soixante qui va être transformée en boulevard urbain parce que l'idée c'était amener une densité de populations et d'activités.

00:10:56: mais il ne faut pas qu'on amène une bagnole le plus théoriquement.

00:10:59: Et puis elles vont être un marqueur dans le territoire, c'est que la nouvelle centralité de Genève ce qui n'est pas rien !

00:11:07: Le vingt-septembre prochain les citoyens juriques ont une votation consacrée autour.

00:11:12: ils doivent voter sur des éléments assez précis et même en tant que architecte ou pompaine franchement avoir une opinion très claire sur le sujet.

00:11:21: à Genève, on est un cadre beaucoup plus manichéant aujourd'hui encore.

00:11:26: On a une pétition qui a été lancée récemment

00:11:28: à l'encontre

00:11:29: de ces trente tours.

00:11:30: Comment vous direz que la population reçoit cette proposition tour ?

00:11:35: Est-ce que cette pétission est un cas isolé finalement ou est ce qu c'est une réception globale d'une population qui en a peu peur de ses prochaines tours?

00:11:44: Bon... Une population en mesurés, neuf cent quarante signatures, ce n'est pas une population sur cinq cents mille !

00:11:53: mais que des personnes, et heureusement qu'à Genève il y a toujours une contestation parce que ce n'est pas de contrepoids.

00:12:08: Le prix du sol est la spéculation aurait détruit Genève depuis Lorette.

00:12:14: En deuxième lieu je pense qu'une votation de principe sur Latour oui non me paraît aussi absurde que toutes les votations principales, parce qu'on s'en mord les doigts à quelques années plus tard.

00:12:34: Par contre c'est un objet éminemment démocratique.

00:12:38: moi si j'en avais l'autorité heureusement pas je considérerai qu'il faudrait voter sur chaque tour.

00:12:47: Voilà c'était ma question ici, comment est ce

00:12:49: que... Alors pour l'instant

00:12:51: Comment on va

00:12:54: les placer ?

00:12:55: On peut faire une opposition, un pétition sur tel et tel projet au moment des actes délivrés par l'autorité.

00:13:05: Le plan localisé de quartier ce sera le cas pour les deux tours l'étoile.

00:13:12: donc il y a des décisions qui sont prises pour la adoption d'un plan de quartiers à toutes les étapes peuvent faire l'objet d'une référence et j'en ai parlé au conseiller d'Etat, ça a été pratiqué le référendum volontaire qui est possible qu'au niveau cantonal et pas au niveau communal à Genève.

00:13:34: J'ai vu parler du référent de volontaires pour la place du marché à Renon en disant que l'autorité n'attend pas quand on l'acconteste mais spontanément questionne ses citoyens.

00:13:51: ça me paraît beaucoup plus vertueux que si le référendum est le résultat d'une colère.

00:14:02: Si on le faisait par principe, je trouve qu'on s'emporte très mieux et il n'y aurait sans doute moins de rangs que... Ça reste ouvert hein !

00:14:16: Maintenant je serais plus là et ça dépendra des conseillers d'État mais j'ai fait passer le mot quand même de dire fait les deux tours et il y a le PLQ, on demande au Grand Conseil l'autorisation de faire un vrai référendum volontaire.

00:14:28: On a fait pour une votation en pavent le changement de la loi et on la gagnait à du contraint sur un thème très technique.

00:14:39: donc probablement pas une idée absurde.

00:14:42: mais s'il n'y a pas d'référendums volontaires on peut contester avec très peu de voix.

00:14:48: maintenant on a baissé le nom de voix nécessaire à Genève récemment.

00:14:54: Une délibération municipale, par exemple peut être contestée et on voterait sur

00:14:59: ces tours.

00:15:00: Si l'on extrude à ce point notamment pour les deux grandes qui seront placées à l'étoile, on peut poser quelques conditions.

00:15:13: Le terrain étant toujours en partie sur la propriété des collectivités publiques...

00:15:20: Ce sera les collectivitées publiques qui poseraient ces conditions ?

00:15:23: C'est ce qu'elles font !

00:15:26: Dans la loi PAV, le terrain reste propriété des collectivités publiques.

00:15:33: Il est inalienable.

00:15:35: On ne peut pas le vendre en coup pour boucher les caisses.

00:15:40: La collectivité exploite le lait et pas l'avache comme on dit en Valais.

00:15:46: Donc il y a une ronde... En fait, le développement du PAV crée une ronte foncière permanente pour les citoyens parce que les gens ne comprennent pas, on n'en parle pas et ce n'est pas intuitivement compris.

00:16:05: Mais quand qu'il y aura des variations cycliques sur les fruits fiscaux du trading de matière première, c'est sur quoi vie genève en ce moment ?

00:16:18: Peut-être que l'on sera content d'avoir une constante de la ronde foncière qui est élevée précisément parce qu'on a beaucoup plus de densité, beaucoup plus diversité d'activités et de fonction.

00:16:30: Il y aura les comptables qui pourront se dire qu'il y a un tissu permanent qui pourrait par exemple assurer le financement de l'éducation.

00:16:40: Je dis ça n'importe comment, mais c'est pas mal !

00:16:44: Quand une ville peut se dire que j'ai des rentes constantes avec faible variation, cela me permet d'assurer une de mes tâches régalées.

00:16:56: Donc on a donné comme condition pour les tours... Comment construire un bel VDR ?

00:17:01: Elle doit être accessible au public.

00:17:04: condition inscrite pour que un promoteur quelconque puisse bénéficier d'un droit de superficie sur le territoire propriétaire public, puissent s'élever.

00:17:19: et bien il doit laisser tout le monde accéder.

00:17:21: Accrécier au public ça veut dire

00:17:25: en café ou en espace public

00:17:27: ?

00:17:27: En espaces public avec... Le café n'est pas obligatoire.

00:17:31: c'est difficile légalement d'imposer mais ça tombe sous le sens Autant avoir une petite honte, et puis si le propriétaire est intelligent il ne fait pas un café avec des prix prohibitifs.

00:17:42: En tout cas ils ne peuvent pas imposer d'aller consommer du champagne et celui qui ne le ferait pas serait interdit de monter.

00:17:50: Première chose !

00:17:51: Et la deuxième chose c'est que l'attour doit être... doit avoir un socle public avec une activité, sept vingt-quatre, ça ne va pas s'arrêter le vendredi soir à dix-sept

00:18:03: heures.

00:18:03: On ne veut pas avoir des bureaux.

00:18:05: On ne veux pas avoir une sculpture noire au milieu de la ville, c'est des débats qui reviennent en permanence dans les discussions politiques de pilotage et qui sont l'unanimité ces deux critères.

00:18:27: En tout cas, sept vingt-quatre socles publiques couronnement belvédère accessibles à toutes et à tous.

00:18:36: Donc c'est vraiment le couronnement, ce n'est pas un étage intermédiaire ?

00:18:40: Non non.

00:18:40: C'est tout en haut.

00:18:41: Ah !

00:18:41: C'était la plus belle vue.

00:18:43: Bon après ci-en-dessus il y a trois étages techniques vont rapprocher poté mais... Le principe là où l'a vu est la plus belle elle n'ait pas privée.

00:18:52: D'accord parce que ça c'es vrai qu'à Malais par exemple ça a été très compliqué.

00:18:56: La ville de Renan, la syndique de Renantinetta Mastral s'est beaucoup battue pour que le café soit conservés au sommet de la tour A de l'RA et d'avoir un petit sas accessible au public devant le café, si les gens ne voulaient pas consommer.

00:19:13: Mais ça a été très compliqué tout au long du processus.

00:19:15: Ça, comment est-ce que les collectivités publiques peuvent forcer ?

00:19:21: Quand elles tiennent le couteau par le manche, ce sont au moment de l'attribution des droits fonciers.

00:19:26: C'est la convention qui n'est pas respectée.

00:19:32: Les mesures de contraintes sont drastiques.

00:19:38: Et puis on peut... mais c'est valable pour... tous les terrains mis à disposition quartier pavent, il y a toujours des conditions mises par la Fondation Pave qui gère chaque contrat de bails amphithéotiques, donc le droit de superficie ou le droit distinct permanent.

00:19:59: C'est que l'état reste propriétaire du sol et c'est des locataires du sol pour une durée de neuf ans à des conditions.

00:20:08: Tout le quataire doit répondre aux conditions du propriétaire qui met à disposition un espace pour qu'il puisse y vivre.

00:20:16: C'est vraiment l'équivalent, il n'y a pas de raison qu'on soit moins... Mais évidemment si on vend le terrain c'est fini.

00:20:23: On ne peut plus contrôler !

00:20:25: Et puis à Malais, Tinnetta Mestre n'avait pas de contrôle sur le terrain.

00:20:32: donc après je sais pas comment elle a pu trouver un levier pour obtenir qu'il soit toujours là.

00:20:39: Mais si elle n'a pas un accord contractuel, le café peut fermer dans six mois au prétexte que lui a fait faillite.

00:20:50: et puis c'est très facile.

00:20:52: Ce qui s'est passé un peu à la Tour Bel Air d'ailleurs ou à l'origine il y avait un café au sommet.

00:20:56: Et maintenant ça est mon appartement.

00:20:58: Je regardais encore l'autre jour à huit mille francs de mois.

00:21:01: et qui évident.

00:21:05: Évidemment s'il n'y a pas une contrainte, le rondement d'un café est la même chose qui soit par terre sur le sol avec une belle vue ou moins belle vue.

00:21:20: Alors c'est des variations marginales.

00:21:23: mais si il faut construire un tour pour installer le café et que les clients ne mettent plus de temps pour y arriver... Il est misérable !

00:21:34: Une obligation !

00:21:36: La première qu'il a fait, c'était la Tour de l'Afoir-de-Balle où on a installé le bar rouge de l'Expo-Zero II.

00:21:46: C'était un élément iconique qui avait eu beaucoup de succès pendant l'expo et donc ça a permis tout de suite d'avoir une attractivité nécessaire, c'est un bar en plus là, plutôt champagne et cocktail... Et donc on a vu que ça pouvait être formidable.

00:22:03: Le Bar Rouge de la Messétôme a contribué à convaincre qu'on pourrait refaire des tours en Suisse.

00:22:11: Donc on a eu les débats pour la tour Eupale et pour la Tour Casier-en-Nevernais de faire partager les accès verticaux.

00:22:25: Ce n'est pas possible, il faut vraiment carrément une cage d'ascenseur dédiée pour le public, pour l'accès public qui faut prévoir la place suffisamment tôt.

00:22:39: Alors ça va être le cas ?

00:22:41: On peut imaginer que dans la tour de l'étoile, la première dont on découvrira la semaine prochaine d'ailleurs les premières hypothèses parce que c'est le premier tour du mandat d'études parallèles.

00:22:56: La répartition du programme, on peut imager qu'à partir une certaine altitude ça pourrait être un hôtel.

00:23:01: C'est une forme... Ça, cette

00:23:02: répartitions du programme elle est aussi imposée par les collectivités ?

00:23:05: Non !

00:23:05: La proportion des parts du programme et la méxité sont imposées.

00:23:13: Mais après, on l'aimait là où c'est noschante.

00:23:17: En logement résidence il y a une partie administrative sur les cinq premiers niveaux en-dessus du socle public ce que public sera la maison des danses.

00:23:26: Donc déjà ça c'était conclu et soutenu par la Fondation Wilsdorf qui est aussi liée au projet même de la tour.

00:23:38: donc tout ça s'est déjà affisselé mais autoritairement décider à la manière d'organiser tout ça.

00:23:51: Elle devrait faire les urbanistes, il dirait que c'est entre le septième et le neuvième étage.

00:23:57: Ça marche pas.

00:23:58: depuis on s'étonne donc il faut quand même pouvoir ajuster, optimiser mais à la fin on doit arriver au pourcentage de programmation qui était légalisé.

00:24:09: Et puis comme on a des architectes qui sont pas trop mauvais, qui participent à ce monde d'études parallèles.

00:24:14: moi je suis très curieux.

00:24:16: Et donc là, cette tour on a quel pourcentage de logement qui est attribué

00:24:20: ?

00:24:22: Alors je vais pas dire de bêtises mais je pense que c'est approximativement septante pour cent de l'ensemble.

00:24:29: Donc il y a une partie administrative et la partie publique plus la partie effectivement café activité.

00:24:40: À mon avis c'était trente-septante mais ça se vérifie.

00:24:44: d'ailleurs

00:24:44: je crois que ça

00:24:46: doit être sur le site

00:24:48: du... Et donc là, on a le mandat d'études parallèles.

00:24:50: Est-ce qu'on peut déjà savoir qui sont les équipes ou c'est encore secret ?

00:24:53: D'accord !

00:24:54: Alors ensuite, ça va après...

00:24:55: Non parce que ce n'est pas partenariat avec l'État, à l'intérieur du sol et Rolex, ça c'était un secret polychinelle et des entités qui sont mandatées pour réaliser le projet.

00:25:12: Mais voilà !

00:25:15: Puis il y aura plusieurs... On va éliminer les propositions les plus farcelues du premier tour.

00:25:20: pour approfondir ce sera dévoilé après coups.

00:25:24: Mais disons que le niveau de compétence d'entrée était très,

00:25:35: très épais.

00:25:36: Et c'est un mandat des suites parallèles en deux tours

00:25:38: ?

00:25:39: Alors deux éventuellement trois.

00:25:43: Si les questions restent ouvertes je ne vois pas comment on fait... Il faut creuser ces questions.

00:25:51: et puis ce qui est aussi très étonnant c'était qu'ils n'étaient pas un mandats ont vu la construction immédiate parce qu'elle n'ait pas prévu avant twenty-trente cinq.

00:26:03: C'est quand même un petit bout.

00:26:06: Le résultat permet de dessiner le PLQ qui doit être formalisé.

00:26:13: Et puis ce qui est intéressant, c'est qu'on a commencé par les aménagements extérieurs de la Place-de-l'Étoile, qui ont fait l'objet d'un concours avec des conditions aussi.

00:26:24: C'était discuter avec... Avec les associations d'habitants, riveraine

00:26:29: etc.,

00:26:29: donc l'espace ouvert et dehors sont le reflet vraiment de la demande contemporaine.

00:26:45: Donc les aménagements extérieurs ont été mis en concours avant-la tour ?

00:26:49: Un mandat d'être parallèle aussi, d'ailleurs.

00:26:53: Il y avait consultation des associations entre chaque tour du riz et du mep commence par le vide.

00:27:05: Quand on a défini les conditions avec lesquelles depuis le vide on va rentrer l'entre deux Comment on passe du dedans ou dehors ?

00:27:19: C'est ça qui était défini en concevant le dehors.

00:27:23: Et mon avis, c'est vraiment la manière de faire.

00:27:25: Pour ces logements dans les tours... On a parlé avant de quel type de logement ça

00:27:30: s'appelle.

00:27:31: Est-ce que là où l'on a des critères aussi et cela doit être la pépée ?

00:27:33: Ça doit être du...

00:27:34: Alors il y a un subventionné.

00:27:37: Évidemment que dans les tour

00:27:38: vu

00:27:41: coûts de construction et les rendements.

00:27:43: Ils sont très

00:27:43: élevés, oui.

00:27:44: On n'a pas mis du logement d'utilité publique.

00:27:47: Évidemment

00:27:47: !

00:27:48: Pourquoi ?

00:27:48: Evidemment

00:27:48: vu qu'à la touratura on a fait justement l'inverse.

00:27:53: Alors on s'est dit que ça rendait la chose compliquée.

00:27:55: donc... D'accord.

00:27:57: Parce qu'il faut dire que le sol est

00:28:00: un peu complexe.

00:28:00: Il faut penser étranger, ouais.

00:28:01: Et puis je

00:28:02: ne sais pas comment ils ont fait mais il y a toujours... Le rendement soit quelque part.

00:28:11: L'utilité publique à Genève c'est pas forcément pour les... plus bas revenu, c'est assez élevé.

00:28:20: C'est très technique.

00:28:22: Il y a peut-être encore une petite proportion mais la proportion doit être respectée sur l'ensemble du pape.

00:28:28: Donc

00:28:31: il y a un équilibre entre loyers d'utilité publique et PPE particulières.

00:28:38: C''est pour ça que les milieux immobiliers hurlent parce qu'il n'y a pas de vrais PPE.

00:28:42: On est propriétaire pendant le durée du bail amphithoatique mais comme l'enfité se renouvelle tout le temps, dramatique.

00:28:56: Puis ça s'alienne et ça se négocie.

00:28:59: donc c'est pas vraiment des conditions qu'on ne peut pas spéculer facilement avec.

00:29:05: C'est ça qui chiffonne !

00:29:09: Et puis ces proportions étaient justement admises par référendum volontaire.

00:29:15: Donc la proportion est fixe pour l'ensemble du pavre Mais maintenant, on va peut-être mettre davantage là où c'est plus facile.

00:29:24: Donc dans des îlots comme Macazernes-des-vernées par exemple, on a un pourcentage plus fort de logement d'utilité publique et du loyer libre qui est dans les endroits où effectivement il faut mettre plus d'argent pour construire.

00:29:43: Des pourcentages obligatoires c'était ce qu'ils ont décidé de faire à Malais.

00:29:45: ils ont imposé dans chaque bâtiment dix pour cent de logements subventionnés.

00:29:50: Oui, mais pour ça on ne sait pas non plus...

00:29:52: C'est pas énorme !

00:29:53: Mais c'est un peu une.

00:29:54: voilà et les architectes ont décidé de traiter des logeements subventionné comme tous les autres logement.

00:29:59: En fait il n'y a aucune différence si ce n'était le fait que ces bons chers.

00:30:01: On

00:30:02: ne se stigmatise pas le... Mais ça c' est vraiment en principe, je dis donc d'où on doit avoir sur la façade que ce sont les pauvres et puis que ce soit l'uriche.

00:30:10: Et puis après...

00:30:11: Est-ce que ça, ça serait envisageable

00:30:12: ?

00:30:12: Ah ben c' était pratiqué hein !

00:30:14: Qu'est-ce qu'il y avait des vernis qui étaient mais vertement critiquée.

00:30:20: Dans chaque îlot, il y a sept acteurs qui vont de la coopérative d'étudiants à des sociétés immobilières qui font du loyer libre.

00:30:32: La façade est la même.

00:30:35: C'est pratique déjà et c'est intéressant d'avoir une mixité d'habitants.

00:30:44: on voit que ça permet de pallier des soucis des coopératives, une sorte de spécialisation sociale.

00:30:57: On est vraiment dans l'entre-soi parce que la qualité du voisinage et les ressources offertes par le voisinages sont beaucoup plus faibles dans les coopératifs.

00:31:10: Et puis il y a le turnover très faible... jeune couple qui s'installe et puis qui reste ce cent ans, qui sont des vieux couples.

00:31:19: Il y a plus d'enfants dans les cooperatives, ça c'est connu.

00:31:24: Si on a cette mixité par maîtrise-d'ouvrage et les bailleurs avec le tournus naturel qui se fait, elle est plus active cette

00:31:40: mixitude.

00:31:41: C'est vraiment des instruments qu'on a utilisés pour Le Pave.

00:31:47: Ni des ghettos de pauvres, ni des ghétos riches.

00:31:50: Des ghettots de je ne sais quoi d'ailleurs.

00:31:54: Parce que voilà qualitativement c'est moins bien.

00:31:58: Des immeubles PPE à champelles C'était assez monocolore du point de vue social.

00:32:05: Est-ce qu'on pourra imaginer des tours de coopératives dans le parc ?

00:32:10: Alors connaissant les coopératifs de Genève Je l'explurais absolument pas.

00:32:15: Non, ça l'estitie.

00:32:17: Les moyens sont peut-être plus difficiles pour faire le montage mais elles ont démontré qu'elles avaient de la solidité et qu'elle travaillait de manière extrêmement sérieuse.

00:32:29: donc ils ont une capacité pour obtenir des anpes-prends.

00:32:36: Ils ont des aides de l'État qui garantissent ces ans-prends, qui permettent d'émarrer des solutions.

00:32:44: Donc connaissant les deux oiseaux pilote la plus grosse de ses coopératives, je suis sûr qu'ils y ont déjà pensé.

00:33:15: les bâtiments ou l'espace partagé, comme Artemis la course suspendue.

00:33:23: Ça c'est vraiment des composants essentiels pour la coopérative.

00:33:30: C'est plutôt ce genre d'espace qui sont recherchés.

00:33:34: Alors c' est possible sur une tour parce que à la chapelle à Paris il y a des étages partagés intermédiaires dans les tours.

00:33:48: C'est le cas aussi de la Correa-Lazurique.

00:33:50: qu'un développement aujourd'hui qui nous présentera dans le dossier et qui a une tour, qui ressemble un petit peu plus à une barre en tant que proportion.

00:33:58: Et qui a ce très grand socle avec une crèche au dessus, un très grand sort partagé.

00:34:03: Mais ça c'est vrai que c' est une grosse question des tours aujourd' du.

00:34:06: Comment on introduit la collectivité ?

00:34:09: Dans un objet très verticale et qui se détache du son seul justement.

00:34:14: Alors ces marrants... Est-ce que c'est là où les solutions techniques rencontrent des solutions d'usage ?

00:34:23: On peut vous rencontrer.

00:34:24: Mais il y a des opportunités qui vont ensemble... La tour, c'était très mauvais pour installer des éoliennes ou des panneaux salaires etc.

00:34:34: Oui on peut.

00:34:37: Si on a résolu tous les risques liés à l'incendie, enfin pour nous, l'inspecteur de l'incendie déteste les panneau voltaïque sur le bâtiment et sur une tour il chauffe des boutons.

00:34:50: ça s'enflamme ces choses, malheureusement.

00:34:55: Non on peut avoir les étages vides en a remarqué dès qu'on a commencé à atteindre un très grand douteur.

00:35:03: c'est une réponse très efficace pour atténuer la pression des vents et donc structurellement on n'a pas obligé d'avoir des bancaires de trois cent mètres de haut.

00:35:17: donc c'était vide.

00:35:20: intermédiaison très intéressante, mais non on installe des éoliennes cylindriques donc on peut produire de l'énergie.

00:35:29: et puis on ne peut pourquoi pas se dire que là-dedans on peut installer alors qu'on ne peut pas avoir que les activités pleinaires parce que justement comme il y a du vent c'est pas facile.

00:35:42: Mais on peut s'imaginer qu'il peut y avoir des programmes collectifs où en attendant un espace extérieur de plein pied avec cette activité et non fermé, donc la zonée.

00:35:58: Et il y a des tours qui en prévoient plusieurs à plusieurs niveaux.

00:36:05: Wang Shuo avait dessiné une tour au disait chaque étage à son espace extérieur.

00:36:16: En fait c'est comme si on empilait la maison traditionnelle chinoise.

00:36:19: On a trouvé le patio... C'est difficile d'avoir le patio vers lequel donc, le patio venait sur l'extérieur.

00:36:26: Et puis il a dit bah voilà je les enpile ça donne un objet très étrange compliqué et qui fonctionne pas très bien parce que ce n'est pas les mêmes liens sociaux entre les propriétaires de l'appartement.

00:36:41: Donc les espaces extérieurs à chaque étage sont encombrés de toutes les choses qu'on ne peut pas... Qu'on a acquis etc.

00:36:51: Donc c'est devenu des débats

00:36:52: Mais

00:36:54: l'idée est pas mal.

00:37:16: C'est bien simple, la tour de l'étoile sera soumise au Nouveau Zartique, cent dix-sept et cent des huit de construction bas carbone.

00:37:24: Bêtement !

00:37:25: Donc l'État de Genève... Rien d'autre qu'à appliquer sa loi.

00:37:31: Maintenant ça va très vite.

00:37:33: Le premier principe c'est allégé.

00:37:37: Si on a des matériaux allégés, on a moins de résistance sur les structures sans aller au delà d'une certaine limite.

00:37:47: parce que si on allège trop évidemment La stabilité au vent, elle devient compliquée.

00:37:53: mais on sait faire.

00:37:55: On sait faire des pylônes électriques de Chouchoff.

00:38:02: ils vont très haut et sont très léger.

00:38:06: Les structures qui résistent à des vents à haute altitude.

00:38:14: Mais c'est vraiment sur les dalles cinq centimètres de béton, le retour de la voûte catalane.

00:38:27: C'est spectaculaire !

00:38:30: Les performances aussi phoniques entre les étages sans forcément alourdir... On connaît comment ça a vraiment développé tout ça.

00:38:41: et il faut que toutes ces choses aillent ensemble.

00:38:43: Ça stimule en fait les tours bas carbone.

00:38:47: c'est un stimulant technique qui est remarquable.

00:38:54: a fait une conférence, il m'a dit qu'entre la Suisse Prime et celle qui projette maintenant... Il y a un monde, il me dit que je ne peux plus regarder la Suice Prime tellement elle est archaïque.

00:39:12: Donc vous avez à part du coup de juger une tour en deux mille vingt-six en mètres qui sera construite en deux mil trente cinq avec toutes ces évolutions ?

00:39:20: Non, parce que le MEP est nécessaire pour le plan localisé de quartier.

00:39:25: Ce n'est pas l'autorisation de construire.

00:39:28: Le temps entre la délivrance d'une autorisation de construction éventuelle et la fin du chantier sera le plus court possible.

00:39:38: Comment ils vont être construits?

00:39:38: ?

00:39:39: Parce qu'en gros marque par exemple aujourd'hui il y a beaucoup de bâtiments qui sont livrés, qui reçoivent de nombreuses critiques, qui disent ce sont des bâtiment dans un autre temps... qui ne sont pas adaptés au climat, qui n'ont pas adapté aux exigences de durabilité qu'on a. C'est des bâtiments avec lesquels on est durs.

00:39:58: mais t'as raison.

00:40:01: Comment est-ce que ces projets?

00:40:04: souvent le problème c'est qu'ils ont été jugés il y a dix ans et après ce sont souvent des entreprises totales qui l'ont géré le projet et dont la mission était respecter l'image du concours.

00:40:17: Alors pour la touropale... On a contraint l'ECFF à réaliser tel que c'est l'OTEC.

00:40:24: Parce qu si on les laissait faire, ils auraient juste gardé la signature de la caton d'assalle qui était la chaussure parce qu'ils les intéressaient.

00:40:32: Je voulais supprimer les jardins d'hiver et les rideaux thermiques que le cathère était susceptible de détruire.

00:40:40: donc on a dit qu'il n'en était pas question.

00:40:42: Ils voulaient réaliser exactement tel que s'est conçu.

00:40:46: Même si on peut discuter, c'est peut-être pas tout réussi.

00:40:49: Je sais qu'ils ont eu un été compliqué là parce que ils n'avaient moins d'avantage d'air à moteur qu'on en avait au sol mais ça atteint la limite du système.

00:41:03: Paradoxalement vous voudrez dire que la touropale était un peu moins bien adaptée à la canicule que la Tour de Casern et Verne.

00:41:17: Ah ben oui, il y a des choses contre-intuitives.

00:41:20: La critique, elle devrait quand même se documenter parce qu'on dit « Oui c'est du passé… ».

00:41:25: Ben non les habitants, ils se trouvent que j'ai quelques indicateurs, des indiques comme on dit.

00:41:35: Bon la personne qui me fait le café tous les matins et qui habite là bas, je l'interroge tous les matin comment ça était ?

00:41:42: Et il me dit que c'était hallucinant !

00:41:44: Il a moins chaud dans son appartement sur son lieu de travail qui est pourtant le XIXe réputé pour être pour toi.

00:41:57: Et il me dit que c'est insensé, ça n'a jamais dépassé... Oui, c'était monté le XXIV-XV dans le climax mais pas montée plus haut.

00:42:08: donc voilà il vaut peut-être les a priori un peu superficielles qui amènent à des conclusions et des condamnations immédiates sans appel.

00:42:20: C'est pas l'exemple de Varnay en plus auquel je pensais là, enfin... Il y a un article qui est sorti récemment sur Malet.

00:42:28: Oui alors ça j'ai vu !

00:42:30: Oui alors c'est... Je ne sais pas ma responsabilité, je suis très content.

00:42:36: Non mais... Je

00:42:37: ne vais

00:42:38: pas vouloir

00:42:39: me compter du doigt des projets ou autre.

00:42:41: La question est plus dans, aujourd'hui on constate que dans les tours qui sont construites elles sont prêtes exclusifement faites en entreprise totale

00:42:53: pour

00:42:54: X Factor.

00:42:54: Est-ce qu'elle a beaucoup de qualité ?

00:42:59: Elle a aussi le défaut de moins permettre une évolution du projet.

00:43:03: Oui parce c'est contractuel.

00:43:05: Bah ça y est, si elle le permet mais elle le facture tellement chère que c'est dissuasif.

00:43:09: Mais ce n'est pas pour cela qu'on la mandate.

00:43:12: On ne mandatent pas pour ça, on veut garantir des coûts.

00:43:14: et puis après il se dévoile.

00:43:18: L'histoire de l'État européen est très intéressante parce qu'à l'étonnement général surtout du CFF immobilier j'ai reçu un téléphone enthousiasme des gens qui voulaient porter atteinte au projet.

00:43:35: Les mêmes qui me disent, on est tellement content.

00:43:37: Merci.

00:43:39: Figure-toi que le prix final de sortie de la touropale est inférieur au prix moyen de toutes les constructions immobilières des CFF en Suisse.

00:43:53: Et puis je téléphonarne la gâton pour lui lire.

00:43:55: Écoute oui... Tu sais finalement là, ceux qui comptent pour ce CFF immobilier, ils sont enchantés à ce qu'ils sont... et puis le pourcentage n'est pas négligeable.

00:44:09: Elle me répond, elle dit « c'était pas en entreprise totale mais si c'étaient moi qui ai piloté le travail, ça aurait été trente pour cent moins cher

00:44:15: ».

00:44:21: Le contrôle architectural était quand même assez serré donc ils ont... La seule fois où ils ont voulu chinder avec les détails faire un peu moins cher, c'est la manie des entreprises totales.

00:44:41: Pour mille fils supplémentaires, ça leur a coûté très cher.

00:44:52: On a compris que bâclés pour prendre l'oseille et tirer-toi ne marchent plus la génère.

00:44:58: La sanction est immédiate.

00:45:01: donc par exemple les promoteurs privés font autant de concours sur les dix dernières années que l'État.

00:45:11: Ils y sont pas tenus par les marchés publics, ils ont compris qu'en projet sur une situation facile ça n'existe plus.

00:45:19: Tous les contextes sont très complexes et donc il vaut mieux utiliser le concours.

00:45:26: Et pour éviter des refus ou des référendums on a intérêt à mettre toutes les chances de son côté.

00:45:33: Quand on le fait c'est pas une garantie absolue du succès mais ça améliore les probabilités de succès.

00:45:45: Donc, ça c'est la caractéristique parce que si on foire, ben ça va bloquer.

00:45:50: Geneve, je le dis assez souvent pour diverses raisons pour lesquelles personne ne peut rien, hein ?

00:46:00: C'est souvent subi.

00:46:03: notamment les effets internationaux sont subis et ils ne sont pas contrôlés par Geneve même si certains pensent que tout le monde il faut avoir l'avis des jeunes voix.

00:46:12: Il y a des moments de développement en escalier.

00:46:15: Ça peut être parfois très rapide, puis tout d'un coup ça s'arrête, il n'y s'est pas grand-chose et c'est nouveau très rapides.

00:46:23: mais ça dépend évidemment des circonstances.

00:46:25: quand il ya une croissance démographique et économique très forte ben il faut quand même lui répondre même si certains diraient non non on faut refaire des rompards et lever le pont.

00:46:39: le vie immédiatement.

00:46:40: j'ai mon appart je vais très bien Ça, c'est un des réflexes.

00:46:43: Je parle souvent du grincement et du pont-levis.

00:46:46: Et puis ces moments de latence sont très précieux aussi, ça permet de réfléchir.

00:46:54: Ça permet justement de changer d'époque... Donc il ne faut pas du tout paniquer.

00:47:01: Là on a vraiment sérieux retard dans la mise à disposition de logement.

00:47:09: On a triplé la production annuelle de logements.

00:47:11: il est passé de mille à trois milles, ce qui n'est pas rien vraiment triplé.

00:47:24: Mais le taux de vacances c'est toujours le même, mais il y a même pire que voilà tout ça, tout ça est difficile, mais tout arrêtait en dire « Stop !

00:47:35: stop !

00:47:36: stop ».

00:47:37: Genf ist gebaute, à l'exemple de ce qu'au-dessous l'accord avait dit pour Zurich en.

00:47:43: Merci beaucoup Francesco de notre

00:47:49: canal,

00:47:49: je rappelle

00:47:51: Architech cantonal à Genève.

00:47:53: donc nous a parlé des tours aujourd'hui.

00:47:56: Merci pour ce podcast et pas au contrat.

00:47:59: Merci à vous !